陈淮:房地产"救市"政策不支持奢侈、投资型需求

更新时间:2021-06-19 13:55:50 作者:林时树 阅读:2

主持人:观众朋友您好!欢迎收看中央电视台经济频道正在为您直播的特别节目《直击华尔街风暴》,今天演播室我们请来的是中国城乡建设经济研究所所长陈淮教授,陈教授,您好!

陈淮:您好!

主持人:我们都注意到,现在大家都在说各级政府终于开始救市了,很多媒体也在用拯救楼市这样的标题,我不知道陈教授,在你看来用救市这个词来描述现在各地出台的政策是否合适?

陈淮:我想救市呢,媒体把美国对它的金融市场的一些措施的概括,用到中国房地产市场上,刚才主持人所描述的这些政策,我看不出有任何救市的含义,包括中央政府和地方政府归纳起来,一个是加大对廉租房这种保障性用房的政府投资力度,通过加大政府投入,带动国民经济的投资力度加大,投资规模上升。

第二个,你看到的都是支持那些迫切需要改善住房的中低收入群体优先改善住房,人们在住房需求中可以分四个层次,脱困型、改善型、享受型、奢侈型。前两个层次都是基本需求,所有的政策都是支持老百姓优先改善住房这两个基本需求的层面的,我们从所有的政策性中没看出一条放松了对奢侈性需求的约束,没有一条鼓励投资性、投机性的需求,没有一条减免了房地产商、开发商的金融责任、风险责任,所以我看不出有什么救市的说法。

主持人:如果不用救市来描述,您会愿意用哪个词来描述?

陈淮:最准确的就是宏观调控,宏观调控就是负责总量平衡关系的一个政策,供不应求的时候,有可能引发通货膨胀,要采取一定的措施抑制需求。供大于求的时候,我们叫刺激需求。供不应求的时候,我们可能要抑制一下需求,供大于求的时候,我们要提升一下有效需求,使国民经济的总量平衡关系、总供给和总需求尽量达到一个平衡。

实际上,背后不仅仅是买和卖的关系,还有一个第三者,这个第三者就是我们通常说多少价钱的货币,币值的稳定。

主持人:现在很多政府部门出台这些政策的同时做一个解释,说现在是支持居民购房,但不是在维持高楼价,这句话应该做何解释?怎么来理解?

陈淮:我刚才已经解释了这个,我们看不出这里有什么维持高楼价的问题,让老百姓更便宜地买房,怎么是维护高楼价呢?这两个逻辑怎么建立起来的呢?

嘉宾与主持人马洪涛交流

主持人:其实是可以在比较低的价格上达成供需的平衡,现在具备这样的条件。

陈淮:所有的政策都是第一个保障房,第二个,老百姓用于改善基本住房需求的自住类型,比如第一套,指的就是自住,小户型是满足基本住房需求,而不是投资性、投机性,也不是奢侈性的住房需求,这些需求应当优先得到满足,我想是政策的主旨。

主持人:而不是为了在目前这样一个价位上,让价格维持这样一个位置,而是希望满足更多的住房需求,是这样的优惠政策。

陈淮:我听着像吃咳嗽药治肺炎一样,这两个联系不起来,你说的住房价格是什么房的价格,我们现在说的是廉租房,是不要钱的房,90平方米以下让你更便宜地买房,这两条怎么和房价有关系呢?

主持人:我们知道这次次贷危机是从美国的房地产市场开始发端的,这两者之间可能是相互作用的关系,推到了房地产的泡沫,最后泡沫破灭之后导致了危机的发生。现在经过将近两年的时间,在您看来,美国的房地产市场的泡沫是不是已经被挤压得差不多了?

陈淮:我不知道你指的泡沫是什么?你说是次贷推到了泡沫,这个值得推敲或者说有值得商榷的地方。

主持人:您的看法呢?

陈淮:实际上美国经济进入21世纪,走出9.11事件的阴影之后强劲增长,从两至三年,为了抑制高增长下可能出现的通胀,美联储从2004年7月到2006年6月连续17次升息,这就把大家所熟悉的次级债的借款人,也就是低信用群体逼到了断供失房的绝路上,不是他们推倒了第一张多米诺骨牌,是金融政策推倒了第一张多米诺骨牌,因为大家知道贷款人在头三到五年里,绝大部分在还利息,美联储两年中把基准利率从1%提到5.25%,成倍成倍地提高,这就使贷款人无法承受这么重的利息,由于他的最大还款能力都小于要还的利息,意味着他怎么还款,欠银行的钱会越来越多,他只好把房子交回去,所以断供失房成了次级债推倒的第一张多米诺归派。由于违约率上升,次级债这种金融资产在债市上的价格就暴跌,引起了这个风险,这是第一个问题,次级债怎么引起的,从这儿引起的。

第二个又有一个两房危机,就和你刚才报道的新闻,美国六千亿担保怎么来的,我们面对这场危机是美国整体负债和它的资产信用之间不相称了,简单说,一个人,最多你的家产就值二十万,你欠了人家六十万,所以很容易出现资不抵债这样的状况。这两房是怎么回事呢?两房,大家也熟悉了,它持有美国房地产按揭贷款资产将近50%,40%几,这两家公司是专门从银行收购银行贷给消费者的按揭贷款的债权的,它不直接给消费者贷款,它从哪儿来钱,拿什么钱来收购银行的资产呢?从债市上发债,债市的投资者把钱交给他,他拿了钱再收购银行的信用资产,这其中就有一个,它自有资金多大,假定它自有资金有一千块钱,他发了九千块钱债券,等于他买了一万块钱的资产,如果这一万块钱资产涨价,放假再涨,万是皆休,如果跌破10%,它立刻就变成资不抵债,也就是说他持有的资产只值九千块钱,他的资产跌没了。

主持人:我们看到一个数据恰恰证明了您这点,从去年八月份到今年八月份,整个美国的楼市价格下跌了16.6%。

陈淮:所以我同时回答你两个问题,我刚才打的这个比方还是1:10的金融杠杆,房利美和房地美玩的游戏是1:25的金融杠杆,如果房地产一下跌,他持有的次级债,由于贷款人还不上钱,次级债的价格低了,他持有的资产价格就跌了,两房不仅持有次级债还包括优级债,但是次级债一跌,他的资产价格就跌了,跌了以后他就变成资不抵债了,它是1:25,通俗说他有400块,管别人借9600块,跟银行买一万块钱的东西。美国目前的担保,实际上就是解决股权和债权之间的对抗关系,提高自有资本金所不能承担的风险。

主持人:这六千亿的担保金,您觉得能解决市场上的矛盾吗?

陈淮:要看几个方面,要全部解决,除非美国政府把所有的债全都买下来,那是不可能的。但是随着信心的恢复、价格的回升,假定他持有一万块钱的资产,如果这个价格回升了,他不需要担保这么多或者不需要更多的担保,也可以渡过难关。

刚才你说的推倒多米诺骨牌,这是第二张,这个影响就非常之大了。

主持人:我们都知道在三十年大萧条的时候,当时罗斯福也是通过加大财政投入来缓解当时出现的一些经济危机的情况,现在很多政府包括美国纽约市的政府也希望再次通过政府的投入来缓解危机。我知道现在有两种说法,一种认为通过政府投入,可以立竿见影地看到缓解危机的效果。同时也有人认为,政府投入相对效率并不是很高,您更倾向于哪种看法。

陈淮:我觉得两种说法都完全正确,你刚才举了29到30年大危机,和我们当前的情况不完全一致,三十年代的时候,那场危机的根源是劳动和资本的对抗,用马克思的话说,生产无限扩大的趋势,由于产业积极生产,效率大规模提高和有支付能力的需求相对缩小的矛盾,我们这次遇到的危机主要是股权和债权之间的对抗,也就是说资本内部的矛盾关系激化了。至于你刚才说的政府投资这件事拉动经济,首先它是最快的。第二,它确实很可能是缺乏效率,但是世界上有很多事就得政府在这个时点上干,在这个时点上,我们等着去动员市场是来不及的,还有些事情必须是政府干,别人是不干的,所以就得政府干。你刚才说的两个都是对的。

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