建设部专家:房贷新政并未缓解开发商资金压力

更新时间:2021-06-19 19:48:40 作者:欧阳婷 阅读:161

目前,美国金融危机的发展正在对中国经济产生影响,“保增长”成为经济工作的头等大事。近日,国家出台了一系列鼓励居民购房的财税、金融政策。人们关注:在这些措施的作用下,何时能实现楼市交易回暖的目标?政策是否会演变成维持高房价的“托市”?购房者现在该不该出手?对各级政府而言,除了频繁“救市”,怎样从根本上促进房地产市场健康发展?本报记者直击政策背后,深入不同层面,为您打开一连串问号。 ——编 者

●对市场走势有啥影响

——长期有利于激发需求,短期观望情绪可能继续

下手还是观望?这是个问题。

北京的公务员徐春明去年这时就打算买房,和很多购房者一样,这一年来他选择了持币待购。

10月23日晨,徐春明打开电脑,几乎所有新闻网站头条都是“中国政府救楼市”的新闻。头天晚上国务院出台政策,从11月1日起,下调个人首次购买90平方米及以下住房的契税至1%,免征印花税。购买普通自住房最低首付比例调到20%,可享受基准利率最低0.7倍的优惠利率,住房公积金利率下调……

徐春明细算了一下,如要买一套100万元左右的房子,可省下1万多元税费,首付压力可减到20万元出头,20年的还款利息则可省下15万元,购房负担的确有所减轻。

他同时算了一笔账,如房价继续跌,即使开发商每平方米只优惠500元,100平方米的房子也能轻易省下5万元,比减免1万元的交易税费诱惑大得多。

“我还是再看看,至少到春节吧。反正这段日子房价不可能大涨。”徐春明说。

10月23日以来,各大门户网站的调查结果显示,至少有超过50%的网友表示将继续观望。而各地的“救市”政策,迄今为止并未呈现明显效果。

对房地产市场而言,现在唯一确定的是需求仍存在,但庞大的潜在需求何时能回到市场?

多数专家和业界人士认为,国家出台的系列新政对购房者的支持力度比此前业界预测的要大,传递出强烈信号:希望房市交易回暖,房价实现“软着陆”。这有利于激发潜在需求,缓解观望情绪。长期看,必将提振市场信心,有利于这轮市场调整更加稳定健康。

但北师大房地产研究中心主任董藩认为,相对现在的高房价,目前的支持力度还难以刺激购房者立刻出手。此次出台的新政并没时间限制,对持币待购者而言,完全可继续观望一段时间。而购房者对房价将继续下跌的预期短期内很难转变,市场何时能回暖尚需观察。

市场供需状况更不容乐观。截至8月底,全国商品房空置面积已达1.3亿平方米,同比增长8.7%。加之交易量的持续萎缩,市场短期内存在较明显的供给过剩。

年底临近,资金链吃紧的房地产企业面临如何过“年关”的问题。双重影响下,多数开发商还是会延续促销降价的策略,挺过今年,等待市场回暖。

●“救”楼市究竟为了什么?

——带动上下游回暖,促进扩大内需,防范金融风险

“表面看,这些政策是针对房市的。根本上讲,是要通过激活房市交易,发挥房地产业对拉动投资、扩大内需的作用。”住房和城乡建设部政策研究中心一位专家说。

楼市低迷、开工减少,对整个产业链上下游行业的影响日益明显。

上游——建材业产量和工业增加值增速下滑;钢铁业大面积减产,量价齐跌;不少建筑企业早在上半年就“没活干”,年底能否按时结到工程款仍是问题。下游——装修、家电、家具等行业也不同程度遭到房地产业不景气的冲击。

“房地产业本身是资本密集型行业,而其上下游基本都是劳动密集型行业,关乎就业问题。”董藩认为,房市回暖,投资重新启动,对缓解上下游行业的就业压力将起到一定作用。

此轮全球金融风暴,也使银行系统空前关注房地产业走低可能造成的金融风险。相对于次贷危机,在我国,风险更可能来自开发贷款。

江苏一家房地产企业负责人告诉记者,如明年4月仍无法按期偿还银行贷款,就准备把房子“扔给银行”。而现有市场情况下,银行收了房子卖不出去,很可能增加坏账。因此,刺激需求促使楼市交易回暖,对金融安全意义重大。

至于地方政府,虽然其多数对“土地财政”的提法讳莫如深,但不可否认,随着前几年房价快速上涨而节节攀升的土地出让收益,已成地方政府重要财源。

“市场冷清造成大量土地流拍,部分开发商退地,使地方政府财政收入受到影响,投入各项基础设施建设的资金也捉襟见肘。”武汉市武昌区一位官员说:“某种程度上讲,地方‘救市’实属迫不得已。”

●会不会为高房价“托市”?

——支持购房者的政策本为“暖市”,部分地方举措不利于市场正常调整

不少人担心,密集的政策出台会影响市场的正常调整,实际救了仍偏高的房价,救了本应被市场淘汰的开发商。

此次出台的财税、金融政策,主要是通过减免税费、降低购房门槛和还贷压力,支持购房者买房。既无直接针对开发商的税收减免,也无放宽缴纳土地出让金的时限,业界盼望的降低二套房首付比例、放宽银行对房地产开发贷款的限制、取消二手房交易营业税等,也没提及。

“总体说,政策是温和的,并未直接缓解开发商的资金压力。如消费者不买账,开发商该降价还是得降价,该破产还是得破产,市场的正常调整不会因此停滞。”建设部专家指出:“中央政策是在新的经济形势下,对过去几年房市宏调政策的适度放松和理性回归,称之为‘暖市’更合适。”

部分地方政府的政策中不乏直接针对开发商的政策。江苏某市提出,对不具备全面开发条件的已出让地块,可适当顺延开、竣工时间,并根据建设规模、进度情况分期或延期缴纳土地出让金。河北某市则提出,对开发商不同程度减免各种税费。

对于此类“大胆”之举,专家认为,资金压力和购房者的观望是开发商降价销售、市场出现调整的主要原因,而直接补贴开发商的政策可使开发商缓解资金压力,可能再现“死扛”房价的局面。果真如此,不利于市场的正常调整和健康发展,扩大内需的目的也无从实现。推出此类政策应慎重。

●除了“救”,政府还要做什么?

——加强住房保障是当务之急也是重中之重

人们注意到,此次系列新政再次要求各地加快廉租房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。同时,《城市低收入家庭资格认定办法》已由相关部门制定完毕,近日将出台。而此项政策的完善,将为推进住房保障工作的进展扫清诸多障碍。

对此,专家认为,在目前形势下政府强化住房保障,既能通过保障性住房建设刺激内需,又能有效改善民生,完善的住房保障有利于房价“软着陆”和房市健康发展,可谓“一箭三雕”。相比各地的被动“救市”,搞好住房保障会使各级政府在加强和改善房市调控中更主动。

据建设部等提出的廉租房建设计划,2008年新增廉租住房保障户数250万户,其中实物配租户数40万户。建设部相关负责人透露,今年各地廉租房的建设任务已完成约80%,有关部门近期将赴各地调研住房保障工作进展。而今后一段时间,加强住房保障制度建设仍将是住房政策的重中之重。 (作者:王 炜)

扩展阅读

欢迎留言: